Devo, n\u00e3o nego, pago quando puder
A velha express\u00e3o popular nunca esteve t\u00e3o atual. O cen\u00e1rio econ\u00f4mico desfavor\u00e1vel e os altos \u00edndices de desemprego t\u00eam elevado consideravelmente a inadimpl\u00eancia nos condom\u00ednios. Segundo levantamento realizado pela Abadi (Associa\u00e7\u00e3o Brasileira das Administradoras de Im\u00f3veis), de 2014 a 2017, houve um aumento m\u00e9dio do percentual dos d\u00e9bitos de 5% para 12%.
E o que os s\u00edndicos t\u00eam feito para driblar a crise financeira e manter o condom\u00ednio em pleno funcionamento?A ado\u00e7\u00e3o de m\u00e9todos mais r\u00edgidos de cobran\u00e7a se tornou preponderante: passando desde avisos, telefonemas e acordos amig\u00e1veis \u00e0 altera\u00e7\u00e3o da conven\u00e7\u00e3o com a estipula\u00e7\u00e3o de juros maiores e propositura de a\u00e7\u00e3o judicial de cobran\u00e7a.
O ponto primordial para um condom\u00ednio ter sucesso na recupera\u00e7\u00e3o da inadimpl\u00eancia \u00e9 adotar um padr\u00e3o de cobran\u00e7a, ou seja, criar par\u00e2metros e procedimentos bem definidos, que compreende inicialmente o prazo para cada a\u00e7\u00e3o, os meios de cobran\u00e7a e o limite para ser encaminhado para uma a\u00e7\u00e3o judicial. Desde o primeiro dia de vencido o inadimplente j\u00e1 pode ser cobrado, mas, por boa pr\u00e1tica e pelo pr\u00f3prio prazo de validade estipulado no boleto, recomenda-se aguardar os trinta primeiros dias para o uma abordagem mais incisiva.Mas e se o inadimplente for contumaz, o que fazer?
Com o advento do C\u00f3digo Civil, em 2002, a multa condominial de 20% foi alterada para 2%, o que estimulou consideravelmente a falta de pagamento, deixando a taxa condominial como um compromisso de segunda prioridade. Alternativa interessante \u00e9 a estipula\u00e7\u00e3o de juros maiores ao devedor. Apesar do C\u00f3digo Civil ter diminu\u00eddo a multa, o mesmo abriu a possibilidade de eleva\u00e7\u00e3o dos juros al\u00e9m do patamar de 1% ao m\u00eas, desde que seja alterada a conven\u00e7\u00e3o condominial, com aprova\u00e7\u00e3o de 2\/3 dos cond\u00f4minos. Mas \u00e9 importante ressaltar que n\u00e3o \u00e9 recomendado aplicar juros abusivos, pois o objetivo do condom\u00ednio n\u00e3o \u00e9 prover ganhos, mas sim, recuperar o valor e imputar ao devedor os danos causados ao condom\u00ednio por sua inadimpl\u00eancia (atraso nos pagamentos de contas condominiais, inseguran\u00e7a para contrata\u00e7\u00e3o de outros servi\u00e7os essenciais, falta de previs\u00e3o em caixa para administra\u00e7\u00e3o, etc).
Em Mar\u00e7o de 2016, no entanto, o novo C\u00f3digo de Processo Civil, trouxe um alento na situa\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a dos devedores. Uma condi\u00e7\u00e3o de destaque, podemos citar a altera\u00e7\u00e3o da caracter\u00edstica do t\u00edtulo condominial, passando o mesmo a ser considerado como t\u00edtulo executivo extrajudicial, cab\u00edvel de protesto cartorial. Mas na pr\u00e1tica, o que muda? Com esta mudan\u00e7a, o rito de uma a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a n\u00e3o \u00e9 mais ordin\u00e1rio, mas sim de execu\u00e7\u00e3o. A express\u00e3o t\u00edtulo executivo representa a exist\u00eancia de um documento com for\u00e7a executiva, ou seja, que propicia o ajuizamento de a\u00e7\u00e3o de execu\u00e7\u00e3o, dispensando-se a prova do cr\u00e9dito, que geralmente \u00e9 feita em processo de conhecimento. Esta condi\u00e7\u00e3o tende a agilizar o tempo de espera para receber do devedor.
Apesar da mudan\u00e7a, \u00e9 importante ressaltar que a cobran\u00e7a judicial do condom\u00ednio ainda \u00e9 um pode ser um processo muito lento. Profundo militante no assunto, o advogado Rodrigo Karpat, em seu artigo “Novo CPC, mais rapidez na cobran\u00e7a n\u00e3o significa im\u00f3vel penhorado em tr\u00eas dias” esclarece algumas d\u00favidas importantes e ressalta que diferente do divulgado, o novo rito n\u00e3o significa dizer que o devedor perder\u00e1 o seu im\u00f3vel em tr\u00eas dias. O prazo de tr\u00eas dia \u00e9 para pagamento ou de nomea\u00e7\u00e3o dos bens \u00e0 penhora ap\u00f3s a cita\u00e7\u00e3o do devedor, cabendo ao mesmo em at\u00e9 15 dias, apresentar embargos \u00e0 execu\u00e7\u00e3o. Ou seja, at\u00e9 chegar a fase de leil\u00e3o, um longo caminho dever\u00e1 ser percorrido, principalmente porque, segundo dados do Secovi SP, as a\u00e7\u00f5es por atraso de pagamento cresceram 226,5% no ano de 2017, o que reflete a morosidade do poder judici\u00e1rio.
Portanto, a gin\u00e1stica financeira do condom\u00ednio deve ser cont\u00ednua, nunca se descuidando destes percal\u00e7os para que o desequil\u00edbrio n\u00e3o se torne um pesadelo para os cond\u00f4minos.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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